Allen voran Immobilienbesitzer sehen sich häufig nach dem Hauskauf bzw. nach der Abbezahlung weiterhin anfallender Kosten gegenüber. Für die über Jahre anfallenden Summen für Reparaturen, Sanierungen und Modernisierungen von Haus oder Wohnung ergibt eine im Vorhinein erfolgende Einkalkulation Sinn. Mittel- und langfristige Hilfestellung bei der Bewältigung dieser Kosten bietet eine Instandhaltungsrücklage. Vor allem in Anbetracht eines Eigentumswohnungsverkaufs stellt sich die Frage nach der Rolle der gesetzlich vorgeschriebenen Instandhaltungsrücklage beim Eigentümerwechsel. Diese sowie konsekutive Fragen werden im Folgenden beantwortet.
- Was ist die Instandhaltungsrücklage?
- Instandhaltungsrücklagen für Wohnungen
- Rücklagen beim Haus
- Verwendung der Rücklage
Was ist die Instandhaltungsrücklage?
Das Zurücklegen finanzieller Mittel für zukünftige Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen an der Immobilie wird als Instandhaltungsrücklage, Reparaturfond oder auch Erneuerungsfond bezeichnet.
Im Wohneigentumsgesetz (WEG) fällt ihre Definition als Rückstellung zur langfristigen Erhaltung der Liegenschaftswerte von Eigentumswohnungen aus, wodurch die Instandhaltungsrücklage bei Wohneigentümerschaften einer gesetzlichen Verankerung unterliegt. Einem Wohnungseigentümer steht es zu, das Unterlassen der Rücklagenbildung durch eine Eigentümergemeinschaft rechtlich zu beanstanden. In umgekehrten Falle sind Eigentümer zur Zahlung eines Rücklagenbetrag angehalten, sofern dies einer Festlegung der Eigentümergemeinschaft entspricht.
Hauseigentümern hingegen ist das zusätzliche Sparen finanzieller Mittel für künftige Renovierungen und Reparaturen gänzlich freigestellt.
Instandhaltungsrücklagen für Wohnungen
Durch die im WEG verankerte Vorschrift von Reparaturfonds bei Eigentumswohnungen, führen Eigentümer in der Regel Zahlungen für die Instandhaltungsrücklage an die Wohneigentümergemeinschaft ab. Die Beitragshöhe unterliegt dabei einer jeweiligen Festlegung in der Teilungserklärung, wobei häufig eine Einrechnung des Rücklagenbetrages in das monatliche Wohn- oder Hausgeld vorgenommen wird.
Wichtig im Rahmen eines Immobilienverkaufs: Aufgrund der Angehörigkeit der Instandhaltungsrücklage zum Verwaltungsvermögen der Wohneigentümergemeinschaft ist eine Auszahlung nicht möglich. Der in der Instandhaltungsrücklage konzentrierte Anteil wird allerdings dem Preis hinzu addiert, schlägt sich also in der Höhe des Verkaufspreises nieder und wird dadurch vergolten. Die Rücklage geht mit dem Kauf einer Wohnung konsequent auf den Käufer über. Bei einer Nichtbeachtung der Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag sind steuerliche Nachteile für den Käufer zu berücksichtigen, weswegen seitens des Käufers Interesse daran besteht, die Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag vom Kaufpreis getrennt aufzuführen. Eine Alternative ist die Festlegung der Höhe des Rücklagenanteils am Kaufpreis, wodurch dem Käufer das Einsparen der Grunderwerbssteuer möglich wird.
Im Gegensatz zu Besitzern einer Eigentumswohnung unterliegen Eigenheimbesitzer keiner Vorschrift zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen, was größtmögliche Entscheidungsfreiheit bedeutet. Wird sich grundsätzlich dafür entschieden, liegt auch die Weise sowie die Beitragshöhe entsprechend im freien Ermessen des Besitzers. Expertenempfehlungen umfassen dabei – naturgemäß in Abhängigkeit der jeweiligen Immobilie – die Spanne von 1.000 € bis 5.000 € pro Jahr. Bank-Angebote für Käufer, Bauherren oder Eigentümer reichen darüber hinaus von speziellen Modernisierungskrediten bis hin zur Bildung von Instandhaltungsrücklagen mittels einem klassischen Bausparvertrag. Beim Haus verkaufen steht dem Verkäufer die bedingungslose Verfügung über die im Rahmen der entsprechend gewählten Sparoption gebildeten Rücklagen zu.
Grundsätzlich sollten Eigenheimbesitzer mit folgenden Renovierungs- bzw. Sanierungsintervallen rechnen:
Nach wie vielen Jahren? Was?
- 10 Armaturen, Teppichböden
- 15 Kunststoffböden
- 15-20 Heizung
- 20 Fassade
- 20-25 Außenputz
- 20-30 Fenster, Türen, Dach
- 25-30 Holzböden, Wasserleitungen
- 40-50 Fliesen
Kosten für einzelne Maßnahmen bewegen sich im vier- bis fünfstelligen Bereich und unterliegen einer starken Abhängigkeit von individuellen Faktoren, z.B. Flächen und Preise der Handwerker und Baufirmen.
Das Zurücklegen finanzieller Mittel zum Zwecke von Reparaturen und Modernisierungen lohnt sich unabhängig von der Immobilienform. Über die langfristige Sicherung des Wohnkomforts sowie der effektiven Abfederung der finanziellen Auswirkung anfallender Reparaturen hinaus entfaltet eine Instandhaltungsrücklage auch beim Verkauf einer Immobilie eine positive Wirkung. Dies gilt direkt beim Verkauf einer Wohnung und indirekt beim Hausverkauf. Eine angemessen gepflegte Immobilie erfährt ferner in jedem Fall eine bessere Haus- oder Wohnungsbewertung.
Der Einschätzung von Immobilienexperten zufolge wirkt sich ein hoher Energiestandard häufig positiv auf den Verkaufspreis einer Immobilie aus.
Über Jahre mithilfe gesparter Mittel umgesetzte Reparaturen, Modernisierungen und Sanierungen erhöhen die Attraktivität eines Hauses für potenzielle Käufer deutlich. Sichtlich langzeitbewohnte Immobilien, unter Umständen gar in Sanierungsrückstau, büßen hingegen ungleich an Attraktivität ein. Zu beachten gilt jedoch, dass eine umfangreiche Gebäudesanierung kurz vor dem Immobilienverkauf als kaum lukrativ gilt.
Die Verwendung der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen gilt generell als zweckgebunden. Allein unter der Voraussetzung, das die Maßnahmen die laufenden Kosten deutlich übersteigen, ist eine Verwendung zulässig. Einem Eigentümer steht darüber hinaus, aufgrund der Zugehörigkeit der entsprechenden Mittel zum Verwaltungsvermögen, keine Verfügung über seinen eingebrachten Anteil zu.
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