Befindet man sich im Prozess der Notar-Terminplanung, steht dies für die Gewissheit über den Fortschritt eines Hausverkaufs: Bewertungsverfahren, Maklersuche sowie Werbung für die Immobilien sind demnach abgeschlossen. Überdies steht offensichtlich ein Kaufinteressent bereit, woraus die letztendliche Fokussierung auf die wesentliche Verkaufsabsicht folgen kann.

Die bei diesem letzten Schritt potentiell auftretenden Hürden werden im Folgenden transparent gemacht und ferner spezifische Informationen zum Ablauf des Beurkundungstermins mit dem Notar bereit gestellt. Darunter fallen selbstverständlich Antworten auf die häufigsten Fragen, bspw. der nach der Auswahl des Notars, nach der Zahlung der notariellen Dienstleistung oder nach der konkreten dem Notar vom Verkäufer bereitzustellenden Unterlagen. Auch die Frage nach der generellen Notwendigkeit bzw. Relevant eines Notars beim Hausverkauf findet hier ihren Platz.

PeKoNa.de bietet Ihnen beim Hausverkauf eine zuverlässige Assistenz in vielerlei Hinsicht. Von der passenden Maklerempfehlung, dessen Rat bei Unklarheiten Gewicht hat, bis hin zur Organisation etlicher notwendiger Hausverkauf-Unterlagen, wie etwa Grundbuch oder die Flurkarte: PeKoNa.de hält in vielfältiger Form Erleichterung und Unterstützung bereit.

Bei allgemeinen Fragen wie: „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Kann ich mein Haus verlässlich bewerten lassen?“, „Soll ich überhaupt meine Wohnung verkaufen oder mein Haus verkaufen?“ oder „Wie  viel ist mein Haus wert?“ ermöglicht Ihnen PeKoNa.de Klarheit.

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Auf die Herangehensweise und angemessene Vorbereitung auf die Vorbesprechung und den Beurkundungstermin mit dem Notar, sowie die Aufklärung über den Terminablauf, wird im Folgenden eingegangen. Den Schluss bildet dabei die Erläuterung über den weiteren Verlauf im Anschluss an die Kaufvertragunterschrift sowie über den notariellen Vollzug letzter rechtlicher Schritte bis hin zur finalen Übergabe der Immobilie.

1. Leistung und Bezahlung des Notars beim Hausverkauf – Rechtliche Grundlagen
2. Planung der Vorbesprechung mit Kaufinteressenten und Notar
3. Liste der vom Verkäufer benötigten Informationen für den notariellen Kaufvertrag
4. Vom Verkäufer benötigte Unterlagen für den Kaufabschluss
5. Vorbesprechung mit Kaufinteressent und Notar
6. Vom Beurkundungstermin zum Grundbucheintrag – Alle Schritte des Notars bis hin zur finalen Wohnungsübergabe

Leistung und Bezahlung des Notars beim Hausverkauf – Rechtliche Grundlagen

Als unparteiische rechtliche Beratungsinstanz beider Parteien und zum Schutz und Bewahrung vor schwerwiegenden Schadensfolgen übernimmt der Notar als neutrale Amtsperson beim Hausverkauf die Vertragsgestaltung und die Grundbuchänderungen. Dies impliziert, dass Käufer und Verkäufer gleichermaßen von der rechtlichen Kompetenz des Notars profitieren. Die beratende Funktion des Notars beinhaltet dabei keine steuerlichen Hinweise oder eine Beurteilung des Kaufpreises.

Gemäß § 313b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die notarielle Beurkundung beim Hausverkauf zwingend vorgeschrieben. Als positiv für den Verkäufer erweist sich die Regelung gemäß §448 Absatz 2 des BGB, demnach der Käufer die Beurkundungskosten begleicht. Die insgesamt beim Hausverkauf anfallenden Notarkosten von ca. 1,0% bis 1,5% des Kaufpreises entfallen zum Großteil gewöhnlich auf den Käufer – lediglich die Tilgung eingetragener Grundschulden durch den Notar übernimmt häufig der Verkäufer. Konsequenterweise hat auf die Auswahl des Notars der die finanzielle Hauptlast tragende Käufer das Anrecht.

Planung der Vorbesprechung mit Kaufinteressenten und Notar

Die Prüfung der Bonität des Kaufinteressenten (bei Zusammenarbeit mit einem Makler nimmt das in der Regel dieser vor) ist für den Hausverkäufer von höchster Relevanz, da der Vorbesitzer im Falle der Nichtzahlung gesamtschuldnerisch für die anfallenden Notar- und Grundbuchamt-Gebühren sowie für die vom Käufer zu entrichtende Grunderwerbssteuer (§ 13 GrEStG) haftet. Eine vom Kaufinteressenten ausgegebene Finanzierungsbestätigung der kreditgebenden Bank signalisiert dem Verkäufer finanzielle Sicherheit. Das Erlangen dieser Gewissheit steht prioritär unter allen Umständen vor der Einigung mit dem Kaufinteressenten auf einen Notartermin.

Wofür im Kaufvertrag zusätzlich explizit Bewusstsein geschaffen wird ist das Verbot von dezidierten Nebenabreden vor dem Notartermin. Strafbarkeit unterliegt z.B. die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises zum Zwecke einer Manipulation der zu zahlenden Grundsteuer. Gleichermaßen gilt die Übernahme von Hausbestandteilen oder Möbel durch den Käufer als verpflichtend im Kaufvertrag festzumachen, wobei diese Sonderposten von der Grunderwerbssteuer ausgenommen sind.

Liste der vom Verkäufer benötigten Informationen für den notariellen Kaufvertrag

Dem vom Käufer gewählten Notar gegenüber besteht die Notwendigkeit, folgende Informationen mitzuteilen:

• Name und Anschrift des Verkäufers
• Name und Anschrift des Käufers
• Art und Anschrift des Kaufobjekts
• Liste der vom Käufer übernommenen Gegenstände, Hausbestandteile oder Möbel
• Auf das Grundstück und die Gegenstände aufgeteilter Kaufpreis
• Art der Nutzung des Kaufobjekts – leerstehend oder vermietet
• Räumungstermin
• Falls vorhanden, Informationen des Maklers: Name, Anschrift, Provisionshöhe sowie Zahlungspflicht für Verkäufer oder Käufer. Dieser Punkt kann auch abseitig des Kaufvertrags geklärt werden.

Vom Verkäufer benötigte Unterlagen für den Kaufabschluss

Über die Informationen zum Kaufvertragsentwurf hinaus benötigt Notar folgende Unterlagen zur Immobilie:

• Einen über den Notar oder das Grundbuchamt erhältlichen aktuellen Grundbuchauszug, dessen Ausstellungsdatum nicht mehr als 3 Monate zurück liegt. PeKoNa übernimmt im Zuge der Exposé-Erstellung den Bezug der Grundbuchauszüge. Diese beinhaten Beschränkungen, Lasten und Grundpfandrechte, beispielsweise eine Hypothek.
• Unterlagen zur Eliminierung finanzieller Belastungen im Grundbuch, die bereits zurückgezahlt, jedoch noch nicht im Grundbuch verzeichnet wurden.
• Den Erbschein, sofern im Grundbuch noch keine Transition der Immobilie zu Ihnen als Eigentümer vermerkt ist
• Die notariell beglaubigte bzw. beurkundete Vollmacht (z.B. Generalvollmacht), im Falle eines für den Eigentümer stellvertretenden Verkaufs.
• Auskunft des Baulastenverzeichnisses. In Brandenburg und Bayern befindet sich die Verzeichnung etwaiger Baulasten (öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers) im Grundbuch.
• Im Falle einer Mietwohnung: die Teilungserklärung mitsamt den Rechten zum Sondereigentum der Wohnräume sowie dem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
• Beim Liegenschaftsamt beantragbare Flurkarte/Auszug aus dem Liegenschaftskataster, zur Gewährleistung genauer Nachvollziehbarkeit der Grundstücksgrenzen. Im Rahmen der Exposé-Erstellung übernimmt PeKoNa auch die Organisation der Flurkarte.
• Wohn- und Nutzflächenberechnung (Erstellung möglicherweise mit Hilfe eines Gutachters)
• Grundrisspläne aller Geschosse des Verkaufsobjekts
• Der letzte Grundsteuerbescheid
• Energieausweis
• Vom Käufer innerhalb eines Monats kündigbare Gebäudeversicherungspolice
• den Erbbaurechtsvertrag, sofern notwendig

Die Vorbesprechung mit Kaufinteressent und Notar

Mit den während der Vorbesprechung mit dem Notar festgestellten Informationen – Eigentümerdaten, eingetragenen Grundschulden sowie Modalitäten des Kaufvertrags – sowie den nötigen Unterlagen erstellt der Notar im Anschluss den Kaufvertragsentwurf.

In Falle optimaler Vorbereitung nimmt der Notar zum Zwecke des Überblicks über rechtliche Lasten und Eigentumsverhältnisse des Grundstücks bereits vor dem Gespräch Einsicht in das Grundbuch. Potentielle Lasten können u.a. Wegerechte der Nachbarn darstellen. Ferner obliegt es dem Notar in der Vorbesprechung die Wirkung der Eigentumsverhältnisse auf den Kaufvertrag transparent zu machen. Im Falle bestehender Schulden des Verkäufers, besteht seitens des Käufers die Möglichkeit zur Zahlung dieser Schulden an die Bank in Anrechnung auf den Kaufpreis.

Weitere Themen der mit den normalen Beurkundungsgebühren abgegoltenen Vorbesprechung umfassen eventuell bestehende Mietverhältnisse, die Übergabe der Immobilie und die Planung des Zahlungsvorgangs des Käufers.

Vor der Beurkundung erfolgt zur Prüfung der Versand des Kaufvertragsentwurfs an beide Parteien.  Änderungen werden innerhalb des Beurkundungstermins vom Notar in den Vertrag übernommen, wobei gegebenenfalls die Möglichkeit der Vereinbarung eines separaten Besprechungstermins besteht. Ein derartiger Termin dient jedoch keiner Kaufpreisverhandlungen mehr.

Der Versand hat innerhalb von 14 Tagen abgewickelt zu werden, sofern es sich bei einem von beiden Parteien um einen Unternehmer handelt. Die Fälle eines privaten Immobilienverkaufes oder eines Verkaufs zwischen zwei Unternehmern unterliegen dieser Frist nicht. Die Forderung einer Einsicht des Kaufvertragsentwurfes ergibt jedoch hinsichtlich der Vorbereitung potentieller Korrekturvorschläge für den Beurkundungstermin Sinn.

Vom Beurkundungstermin bis zum Grundbucheintrag – Alle Schritte des Notars bis zur finalen Wohnungsübergabe

Am Beginn des Beurkundungstermins steht die Vorlage gültiger Ausweisdokumente bzw., im Falle des Vertreters eines Unternehmens, eines aktuellen Handelregisterauszugs, woraufhin im Anschluss die gesamte Urkunde vom Notar verlesen wird.

Als Hintergrund der Verlesung gilt die Klärung eventueller rechtlicher Unklarheiten sowie die Vergewisserung hinsichtlich des vollen Bewusstseins aller Beteiligten über die Tragweite des Kaufvertrags. Notariell vorgenommene Korrekturen und Änderungen erfolgen direkt im originalen Vertragsentwurf. Während das Verlesungsexemplar inklusive handschriftlicher Änderungen im Anschluss an die Unterschrift sowie der Beglaubigung durch den Notar im Notararchiv verwahrt wird, erhalten die Beteiligten den korrigierten, mit dem Notarsiegel fixierten Vertrag. Über Verkäufer und Käufer hinaus erhalten ebenso die Grunderwerbsstelle, das zuständige Finanzamt, das Grundbuchamt, der zuständige Gutachterausschuss, der Verwalter sowie der Makler eine Vertragsausfertigung.

Ein Rücktritt aus dem Vertrag ohne vereinbarte Rücktrittsfristen oder Rücktrittsgründe wird mit der notariellen Beurkundung verunmöglicht, wobei die vorvertragliche arglistige Verschweigung wesentlicher Immobilienmängel dem Käufer die Option auf Beantragung eines Rücktritts oder einer Minderung des Kaufpreises eröffnet. Der Kaufvertrag bevollmächtigt den Notar zur Anpassung des Grundbuchstandes an die Bedingungen des Kaufvertrags.

Nach Abschluss des gesamten Vorgangs stehen also einige Ergebnisse: In Abteilung I des Grundbuchs erfolgt durch den Notar die Eintragung des Käufers zum Eigentümer. Darüber hinaus löscht der Notar im Rahmen der Abwicklung des Kaufvertrags eventuell eingetragene Altbelastungen in Abteilung II des Grundbuchs. In Abteilung III des Grundbuchs nimmt der Notar wiederum die Ersetzung der Altbelastungen des Verkäufers (bspw. jene einer Bank zur Finanzierung des Kaufpreises) durch die Grundschuld der Finanzierungsbank des Käufers vor. Der Bezug aller weiterer erforderlichen Genehmigungen obliegt ebenso dem Notar.

Generell bestehen flexible Möglichkeiten der vertraglichen Festlegung der Schlüsselübergabe. In Anbetracht von vom Käufer beabsichtigter Sanierungsabsichten bspw. ist die unmittelbar nach Vertragsschluss vonstatten gehende Schlüsselübergabe eine Option, wobei der Käufer unter diesen Umständen auch zur Übernahme von Lasten, z.B. Grundsteuer, und Kosten, z.B. Abwasser- und Müllgebühren, verpflichtet ist.

Im Folgenden noch einmal eine detaillierte Erläuterung der konkreten Schritte des Notars: Über jenen erfolgt zunächst, in der Regel am Folgetag des Beurkundungstermins, die Beantragung einer Auflassungsvormerkung oder Eigentumsvormerkung beim Grundbuchamt. Dieser Schritt gilt als Versicherung für den Käufer über das Wegfallen des Geltendmachens möglicher Ansprüche auf die Immobilie durch potentielle Gläubiger des Verkäufers. Dies gilt für die Phase bis zur Grundbucheintragung, wobei auch dem Verkäufer keine Verfügung mehr über das Kaufobjekt gestattet ist, sollte dies den Rechtsanspruch des Käufers beeinträchtigen.

Gemäß § 24 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) beantragt der Notar von der mit einem Vorverkaufsrecht ausgestatteten Gemeinde eine Erklärung zu eben diesem Vorverkaufsrecht. Nur im Falle von Eigentumswohnungen oder Erbbaurechten steht der Gemeinde dieses Recht nicht zu (§ 24 Absatz 2 BauGB).

Weiterhin steht der Notar im Rahmen des Verkaufs in der Pflicht dem zuständigen Finanzamt eine Veräußerungsanzeige zuzusenden (§ 18 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)), wodurch seitens des Finanzamtes eine Aufforderung an den Käufer zur Zahlung von Grunderwerbssteuern möglich werden kann. Der Verkäufer haftet im Übrigen ebenfalls für diese Zahlung (§ 13 Nr. 2 GrEStG). Die nach Zahlungsabschluss beim Notar eingehende Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne deren Vorliegen keine Umschreibung des Eigentums auf den Verkäufer vonstatten gehen darf, führt zur notariellen Beantragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Damit einher geht das Aufheben der Auflassungsvormerkung. Zu diesem Zeitpunkt ging die Eintragung der Grundschuld des Käufers durch den Notar bereits vonstatten.

Als Bedingung zur erfolgreichen Zahlung des Kaufpreises gilt das Sicherstellen des unbelasteten Eigentums an der Immobilie. Konkret umfasst das die Eintragung der Auflassungsvormerkung und das Einholen aller erforderlichen Genehmigungen durch den Notar. Dieser Prozess findet, je nach Vorgehensweise des Notars sowie der Bearbeitungszeit des Grundbuchamts oder auch der abzulösenden Bank, im Zeitraum von zehn Tagen bis sechs Wochen nach dem Beurkundungstermin statt. Nach der Sicherstellung, dass das Eigentum als unbelastet gilt, erhält der Käufer eine Fälligkeitsmitteilung, die zur Bezahlung des Kaufpreises, in der Regel innerhalb von 14 Tagen, verpflichtet.

Der Verkäufer erhält zum Inkenntnissetzen über die anstehende Transaktion eine Abschrift der Fälligkeitsmitteilung, die der er, im Falle einer Finanzierung durch eine Bank, an die entsprechende Stelle weiterleitet, um die Finanzierung ebendieser Bank einzuleiten. Das Erhalten des Verkaufspreises verpflichtet den Verkäufer zur Bestätigung des Eingangs gegenüber dem Notar. Jener nimmt abschließend eine Überprüfung der Korrektheit aller Angaben im Grundbuch vor und bestätigt in einem Abschlussschreiben allen Beteiligten den Grundbuchstand mit einer Kopie des Auszugs.

Sehen Sie sich noch an einem früheren Punkt oder befassen sich vorerst noch nicht mit Details der notariellen Abwicklung, sondern mit allgemeinen Grundfragen wie: „Kann ich mein Haus verlässlich bewerten lassen?“, „Wie  viel ist mein Haus wert?“, „Wie viel ist meine Immobilie wert?“, „Soll ich meine Wohnung verkaufen oder mein Haus verkaufen?“, „Immobilie verkaufen Nürnberg“ „wie kann ich den Wert ermitteln Immobilie“?

Wenn Sie einen Makler Nürnberg, Immobilienmakler Nürnberg/Wohnung vermieten Nürnberg oder jemanden zur Immobilienbewertung bzw. für ein Gutachten darüber, was Ihre Immobilie wert ist, suchen, bietet PeKoNa Unterstützung. Um ein Haus vermieten Nürnberg oder eine Wohnung zu vermieten, ist es sinnvoll fachkundig das Haus bewerten zu lassen, den Immobilien Wert bzw. eine Wertermittlung der Wohnung zu erstellen. Egal, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder Ihre

Immobilie vermieten wollen: ein Immobiliengutachten, Wertermittlung Haus/Wertermittlung Immobilie bzw. Wertermittlung Wohnung/ Haus bewerten lassen ergibt immer Sinn und bietet einen guten Anhaltspunkt. Auch „Wertgutachten“ genannt, ist die professionelle von besten Maklern durchgeführte Ermittlung, wie viel eine Immobilie wert ist, eine wichtige Stütze, wenn Sie eine belastbare Schätzung benötigen. PeKoNa kann Ihnen Unterstützung bieten, wenn Sie Ihre Wohnung bewerten oder Ihre Wohnung schätzen oder schätzen lassen wollen.